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Comprare casa e intestarla ai figli: quali rischi?

Tra accertamento fiscale e rischio di impugnazione da parte degli eredi: tutte le tutele per chi acquista un immobile e lo intesta al figlio.

Nonostante la crisi del mercato immobiliare e il crollo del prezzo degli immobili in gran parte delle città italiane, la casa è ancora un bene-rifugio. Se anche non più considerato un investimento, il mattone rappresenta ancora un mezzo per salvare i risparmi dall’inflazione, dal rischio di una crisi economica, dal pericolo di un default della banca. Ciò che però è cambiato è il momento in cui è possibile acquistare un appartamento. Un tempo le banche concedevano i mutui con maggiore generosità: ragion per cui quasi tutte le famiglie, anche quelle più giovani, avevano la loro bella casa con l’ipoteca. Venti o trent’anni e poi l’immobile era finalmente salvo. Oggi invece, le maglie strette dei finanziamenti hanno fatto sì che l’acquisto possa avvenire solo in età avanzata o, comunque, in presenza di redditi solidi e certi. Sono così sempre più spesso i genitori a comprare casa e intestarla ai figli: lo fanno con la pensione o con la buonuscita. O magari con qualche risarcimento incassato dal datore di lavoro per un illegittimo licenziamento. Ma quali sono i rischi a cui va incontro la famiglia nel momento in cui c’è il passaggio di denaro dal padre (o la madre) al figlio o direttamente al venditore/costruttore dell’immobile? Al di là, ovviamente, della garanzia sull’adempimento del contratto – garanzia in gran parte assicurata dal notaio, tenuto a fare indagini sulla titolarità del bene, sulla presenza di ipoteche, pignoramenti o possibili abusi edilizi – c’è anche il discorso fiscale connesso all’intestazione di un immobile in capo a soggetti che, altrimenti, non potrebbero permetterselo. Non in ultimo ci sono i problemi successori collegati al rispetto delle quote di legittima. Ecco perché è bene analizzare quali sono i rischi nel comprare casa e intestarla ai figli. Procediamo dunque con ordine e vediamo anche come prendere le contromisure.

Perché acquistare casa per intestarla ai figli?

Le ragioni che di solito portano i genitori ad acquistare casa e intestarla ai figli, piuttosto che intestarla a sé stessi e poi lasciarla loro in eredità, sono di solito volte ad evitare un doppio passaggio di proprietà con pagamento dei conseguenti oneri notarili. Chi, ad esempio, in età avanzata, sta già pensando a come dividere il proprio patrimonio può già gestire lo stesso con atti di donazione in modo che gli immobili vengano così equamente divisi tra gli eredi. Vedremo a breve però che questa finalità può comportare dei problemi.

Un’altra ragione per cui si acquista casa per intestarla ai figli è di carattere fiscale. Da un lato infatti chi acquista non paga le tasse sulla seconda casa se l’immobile viene intestato a chi casa non l’ha già; quest’ultimo, peraltro, può usufruire del cosiddetto bonus prima casa, con un vantaggio di imposta notevole.

Infine c’è chi intesta la casa ai figli solo per prevenire il rischio di possibili pignoramenti da parte dei creditori: succede agli imprenditori o a chi ha già accumulato redditi e vuol svuotare il conto corrente.

Come acquistare casa e intestarla ai figli?

È bene chiarire una cosa molto importante: quando si acquista casa per intestarla ai figli si sta realizzando una donazione. Questa può avvenire in due modi differenti:

  • donazione diretta: questa avviene con un doppio passaggio dal notaio. Nel primo, il genitore regala una somma al figlio senza precisare per quale ragione avviene la donazione. Il rito è necessario in quanto la donazione non è di modico valore (per la quale invece è sufficiente la consegna del denaro senza notaio). L’atto viene registrato all’Agenzia delle Entrate. Il successivo passaggio è l’utilizzo dei soldi, da parte del figlio, secondo le intenzioni concordate con il genitore ossia per pagare il venditore della casa. Il vantaggio di questa soluzione è che la donazione è registrata e quindi la contestazione fiscale è più difficile (ne parleremo a breve);
  • donazione indiretta. Questa può avvenire in due forme diverse: a) si bonificano i soldi al figlio affinché questi li versi al venditore della casa. In tal caso, per evitare di dover andare dal notaio e formalizzare la donazione (come invece nella precedente ipotesi), è necessario chiarire, nella causale del bonifico, per quale scopo avviene il passaggio di denaro («donazione per acquisto casa e pagamento costruttore»); b) oppure si possono bonificare i soldi direttamente al costruttore chiedendo a questi di intestare la casa al figlio. La donazione indiretta è più celere ed economica. Se si esegue l’operazione in modo corretto e tracciabile, ossia con passaggio di denaro tramite bonifico e corretta causale, non ci saranno problemi neanche di tipo fiscale. Questa è la forma più utilizzata attualmente.

Accertamento dell’Agenzia delle Entrate per l’acquisto della casa per i figli

Il primo problema nell’acquistare casa e intestarla ai figli è quello di far scattare il cosiddetto «redditometro», uno strumento che usa l’Agenzia delle Entrate per misurare la corrispondenza del patrimonio dei contribuenti con il reddito da questi dichiarato. Se, ad esempio, una persona risulta titolare di beni di lusso – come auto e case – il cui acquisto e mantenimento richiede un reddito superiore a quello denunciato annualmente, il contribuente viene chiamato a fornire spiegazioni. In questa sede – che non costituisce ancora un accertamento fiscale – l’interessato è chiamato a dire come si è procurato i soldi per l’acquisto della casa. E qui la prova può essere solo documentale. Chi quindi riceve un immobile grazie ai risparmi dei genitori deve dimostrarlo: con estratti conto che certificano il passaggio di denaro dal conto corrente del padre o della madre a quello del costruttore o del figli, oppure con assegni. Una testimonianza non può fungere da prova. Se in questa fase il contribuente non riesce a convincere il funzionario del fisco, scatta allora l’accertamento fiscale che può essere impugnato davanti alla Commissione Tributaria entro 60 giorni. Se il contribuente non si presenta al confronto preventivo non può poi eccepire le proprie difese davanti al giudice.

Quindi, chi compra casa per intestarla ai figli deve stare molto attento ai passaggi di denaro, documentandoli sempre con gli strumenti trattabili quali, appunto, i bonifici intestati direttamente al venditore o al donatario o gli assegni non trasferibili.

Le quote di legittima

Quando si hanno più figli, il rischio di acquistare casa in favore di uno di questi e di lasciare “a bocca asciutta” gli altri può creare problemi di tipo successorio alla morte del genitore. Gli altri eredi infatti potrebbero rivendicare la propria quota di legittima qualora questa sia stata intaccata dalla donazione fatta in vita dal padre o dalla madre. Ciò succede però solo quando il genitore “dona” l’immobile al figlio, sia che si tratti di donazione diretta o indiretta. La conseguenza è che gli altri eredi possono, un giorno, recuperare la casa per dividerla tra loro (entro 10 anni dall’apertura della successione o entro 20 dalla donazione). Proprio per questa ragione, una banca difficilmente finanzia l’acquisto di una casa ottenuta tramite donazione.

Per risolvere il problema spesso si simula una vendita o si subordina il passaggio di proprietà all’obbligo per il figlio di assistere il genitore fino alla morte. Se nel primo caso è sempre possibile accertare la simulazione (si pensi a quando non c’è alcun trasferimento di denaro), nel secondo caso l’atto è contestabile quando il genitore è troppo anziano o gravemente malato (manca infatti la controprestazione del figlio di prestare assistenza).

Per evitare contestazioni bisognerebbe allora far in modo di avere già un piano di divisione del proprio patrimonio che non scontenti nessun legittimario (coniuge, ascendenti o figli). Oppure, in alternativa, far firmare a questi in anticipo una rinuncia alla contestazione della donazione (leggi Donazione: l’erede può rinunciare alla contestazione?).

Fonte: Laleggepertutti

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