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Locazione non abitativa: come stabilire il deposito cauzionale?

Che clausola inserire in un contratto di locazione (6+6) in cui le parti si accordano per una cauzione di 9 o 12 mesi, in deroga alla regola in base alla quale non può superare le 3 mensilità?

La deroga alla normativa che disciplina il deposito cauzionale è ammissibile – anche se la questione è molto controversa – solo per le locazioni abitative e non per quelle commerciali. In tema di locazioni non abitative, il deposito cauzionale [1] non può superare l’importo pari a tre mensilità del canone mensile.

Vi è la possibilità di sanzionare con la nullità eventuali clausole contrattuali contenenti pattuizioni che superino il limite delle tre mensilità, con il conseguente diritto del conduttore di ottenere il rimborso del deposito cauzionale versato. La Corte di Cassazione [2] ha ribadito che la disposizione secondo la quale il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone, trova applicazione anche con riguardo alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione e che in materia di locazione di immobili ad uso diverso da abitazione l’ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione all’aggiornamento del canone ed all’entità del deposito cauzionale [3], sicché la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità.

Venendo al caso del lettore, egli potrebbe ugualmente richiedere al conduttore le mensilità che ritiene opportune, sottoscrivendo – con duplice firma, essendo clausola vessatoria – la clausola che si riporta di seguito:

In deroga all’art. 11 della legge n. 392 del 1978, a garanzia dell’adempimento e/o dell’esatta esecuzione delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore quale deposito cauzionale la somma di € _____ (_____), pari a _____ mensilità del canone di locazione determinato tra le parti. È fatto divieto alle parti di imputare tale somma a titolo di acconto sul canone dovuto. Detto deposito cauzionale dovrà essere restituito al Conduttore al termine della locazione, maggiorato degli interessi legali, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale”.

In caso di richiesta di restituzione, il conduttore avrà il diritto di ottenere il rimborso di quanto versato.

In alternativa, ci possono essere altri strumenti. Per esempio può richiedere al conduttore altre forme di garanzia (fideiussioni bancarie, assicurative o garanzie rilasciate da soggetti terzi diversi dal conduttore) per l’eventuale inadempimento del conduttore agli obblighi derivanti dal contratto: mancato versamento del canone o delle spese accessorie, danni all’immobile, ecc.,. Sarebbe comunque opportuno convenire che la polizza fideiussoria o la garanzia rilasciata da terzi copra l’intero periodo di durata del rapporto locatizio, compreso, quindi, quello conseguente alla rinnovazione tacita del contratto di locazione. Un altro strumento utile è quello di farsi versare una somma a titolo di “pegno” come garanzia reale del futuro adempimento (pagamento del canone di locazione e/o di altri adempimenti previsti nel contratto che si vogliono tutelare), pari alle mensilità che ritiene opportune. Si tratta di richiedere al conduttore, all’atto della conclusione del contratto, una somma di denaro che verrà vincolata a garanzia delle obbligazioni assunte. Oppure, si potrebbe sottoscrivere un patto (una clausola da inserire nel contratto di locazione o un autonomo e separato atto) finalizzato a garantire l’esatto e puntuale pagamento del canone, con il quale viene stabilito che il conduttore versi una certa somma di denaro (che corrisponderà alle mensilità che riterrà adeguate) non a titolo di deposito cauzionale né di pegno, ma quale “caparra confirmatoria” [4], che ha la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (in questo caso il mancato pagamento del canone). In caso di mancato pagamento del canone di locazione entro una certa data, la parte non inadempiente (locatore) potrà decidere alternativamente se trattenere la caparra (senza fornire alcuna prova del danno), oppure, chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento del danno ulteriore (se provato).

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Cristiana Facco

note

[1] Art. 11 l. n. 392 del 27.07.1978.

[2] Cass. sent. n. 14470 del 30 maggio 2008.

[3] Cass. sent. n. 14655 del 15.10.2002.

[4] Ai sensi dell’articolo 1385 cod. civ.

Fonte: Laleggepertutti.it

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