Il contratto d’affitto con riscatto che trattiamo in questa sede è quello previsto e disciplinato dall’art 23 del decreto legge n. 133/2014. La norma prevede di stipulare una sorta di contratto preliminare di vendita, con effetto prenotativo dell’acquisto fino a 10 anni, che contempla tra le varie condizioni, l’obbligo del venditore di concedere il godimento immediato dell’immobile al conduttore, con l’impegno da parte di quest’ultimo, di versare un canone mensile, il cui importo comprende il corrispettivo per la disponibilità del bene e un quota del prezzo finale di compravendita. La disposizione disciplina altresì le conseguenze a cui conduttore e concedente vanno incontro in caso di inadempimento dell’altra parte. Un contratto che presenta indubbi vantaggi, ma anche svantaggi per entrambe le parti. Vediamo meglio.

Affitto con riscatto: disciplina

La figura contrattuale dell’affitto con riscatto è disciplinata dall’art. 23 del decreto legge n. 133/2014

Il comma 1 della norma prevede in particolare che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, meglio noto come leasing, che prevedono la concessione immediata del godimento di un immobile, con diritto del conduttore di acquistarlo entro un periodo di tempo determinato,  imputando al corrispettivo previsto per il trasferimento del bene, la parte di canone prevista dal contratto, devono essere trascritti, come contemplato dall’art. 2645-bis del codice civile, che regolamenta la trascrizione dei preliminari nei registri immobiliari. Come previsto dalla stessa norma inoltre, la trascrizione del contratto di acquisto con riscatto produce gli stessi effetti previsti dall’art. 2643, comma 1, numero 8) del codice civile, ovvero rendere pubblico l’atto a tutela del soggetto acquirente come per i contratti di locazione di durata ultranovennale.

A differenza però del contratto preliminare, il contratto con cui ci sia accorda per l’acquisto a riscatto, può durare fino a un massimo di 10 anni, al fine di prolungare l’effetto prenotativo dell’accordo iniziale. In questo modo il conduttore è tutelato, per il tempo concordato, da eventuali aggressioni di terzi aventi causa o diritto e, come per il contratto preliminare, può tutelarsi con l’azione di obbligo a contrarre.

Stante la mancata indicazione nella normativa di riferimento, dei soggetti a cui è applicabile, deve ritenersi che la stessa contempli chiunque, ovvero privati, imprese, liberi professionisti, ecc.

Alle parti la possibilità d’introdurre, all’interno del contratto, diritto di recesso, condizioni contrattuali, clausole penali ed effetti particolari derivati dal mancato rispetto dell’obbligo di trasferimento.

Risoluzione del contratto

Il comma 2 dell’art 23 del dl 133/2014 prevede che il contratto di affitto con riscatto si risolve se il conduttore non riesce a far fronte al pagamento, anche non consecutivo, di un numero determinato di canoni stabilito dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro valore complessivo. Molto importante quindi che le parti si accordino su questo punto, stabilendo a priori quante rate o ritardi sono ammessi, prima che scatti la risoluzione. In questo caso quindi, ovvero se la risoluzione è imputabile al conduttore, chi ha concesso l’immobile ha diritto alla sua restituzione e all’acquisizione dei canoni a titolo di indennità, a meno che le parti non si siano accordate diversamente nel contratto.

Il comma 5 prevede invece che, se il contratto si risolve per colpa del concedente, egli è tenuto a restituire la parte dei canoni che sono stati imputati al corrispettivo della vendita, maggiorata degli interessi legali maturati.

Vantaggi  e svantaggi per chi acquista e chi vende

L’affitto a riscatto è vantaggioso per chi desidera comprare perché lo alleggerisce dall’obbligo di chiedere un mutuo immediato e di valorizzare il pagamento del canone mensile. Non solo, il conduttore in un certo senso ha la libertà, prima di decidere se acquistare o meno la casa, di testarla, visto che ha il  tempo necessario per verificare la presenza di eventuali vizi dell’immobile.

Svantaggio principale di questo contratto per chi acquista è la misura del canone, che in vista della vendita finale è più alto di quello previsto per la locazione. Il canone infatti oltre alla parte destinata al godimento dell’immobile è aumentata di una quota da destinare al pagamento dell’acquisto finale, somme che, se il contratto non dovesse concludersi, il conduttore perderebbe definitivamente.

Chi vende invece può monetizzare il sacrificio derivante dalla rinuncia alla disponibilità dell’immobile, incassando mensilmente l’importo del canone, con la relativa certezza di vendere il bene a una persona che ha già dimostrato un forte interesse all’acquisto e con diritto, qualora il contratto non dovesse concludersi positivamente per colpa del conduttore, di poter trattenere le somme versate, a titolo d’indennità.

Fonte: Casa.it