La Corte di Cassazione con la sentenza del 17 febbraio 2020 n. 3888 (testo in calce) individua i criteri discretivi tra due distinte fattispecie contrattuali: la locazione ad uso commerciale e l’affitto d’azienda.

I giudici di legittimità concentrano il loro percorso delibativo sul concetto di organizzazione, che deve preesistere alla cessione; in difetto, non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un’azienda o di un suo ramo; inoltre, il bene immobile, oggetto del negozio, non deve rivestire un carattere centrale, ma essere uno degli altri elementi dell’azienda.

La vicenda

La società, titolare di un centro commerciale, evocava in giudizio un’altra società con cui aveva concluso un contratto di affitto d’azienda. L’affittante deduceva la scadenza del contratto e chiedeva il rilascio dell’immobile, con le relative pertinenze, oltre al risarcimento del danno. L’affittuario si opponeva alla domanda attorea e, tra le altre richieste, domandava l’accertamento della sussistenza di un rapporto di locazione commerciale (non già di affitto d’azienda). In primo grado, si accertava l’intervenuta scadenza del contratto con il correlativo obbligo di rilascio. L’affittuario e la società – a cui aveva ceduto il contratto – impugnavano la decisione, insistevano nel qualificare la fattispecie come locazione e ritenevano inefficace la disdetta. Il giudice del gravame confermava la sentenza di primo grado, ritenendo valido il contratto di cessione d’affitto d’azienda. In particolare, sosteneva che la mera potenzialità produttiva dell’azienda fosse sufficiente ad integrare il contratto d’affitto, essendo irrilevante la circostanza che l’attività non fosse ancora iniziata al momento della cessione. Si giunge così in Cassazione ove, i supremi giudici, illustrano chiaramente le differenze tra le due diverse fattispecie contrattuali di locazione commerciale e cessione di affitto d’azienda.

Riferimenti normativi

Prima di analizzare la decisione, ricordiamo brevemente la disciplina delle due fattispecie.

La locazione ad uso commerciale trova la propria disciplina negli artt. 7-11 (in quanto richiamati dall’art. 41) e negli 27-42 della legge 392/1978 (legge sull’equo canone). Il contratto di locazione commerciale non deve avere forma scritta ad substantiam (come, invece, la locazione abitativa), la quale è prescritta dalla legge solo in caso di durata ultranovennale (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.). Tuttavia, nella prassi, si ricorre alla forma scritta, necessaria ai fini della registrazione, che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate (per un approfondimento, si rimanda alla lettura della guida sulle locazioni commerciali).

Il contratto d’affitto d’azienda è disciplinato dall’art. 2562 c.c., mentre il contratto d’affitto tout court è definito dall’art. 1615 c.c. come il negozio avente ad oggetto un bene produttivo, mobile o immobile. La cessione del godimento dell’azienda può avvenire tramite usufrutto o affitto. Si tratta del contratto con cui un soggetto (affittante o locatore), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla senza modificarne la destinazione e conservare l’efficienza dell’organizzazione. La legge richiede l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata ai fini dell’iscrizione nel Registro delle Imprese (art. 2556 c.c.).

La premessa di fondo

La Suprema Corte precisa come la decisione impugnata si fondi su una premessa: si ha affitto d’azienda solo allorché sia concesso in godimento un complesso di beni dotato di potenzialità produttiva, anche se l’attività produttiva non sia ancora iniziata al momento della conclusione del contratto. In particolare, deve costituire oggetto del contratto “un complesso unitario organizzato a fini produttivi”. Partendo da tale premessa, il giudice di merito ha errato nell’individuare l’azienda nella presenza di alcuni indici, come la collocazione del bene all’interno del centro commerciale, la possibilità di sfruttare le aree comuni, il godimento delle attrezzature, il diritto di ricevere i servizi, il diritto di utilizzare il know how.

L’irrilevanza del nomen iuris

La circostanza che le parti abbiano concordemente definito il contratto come affitto d’azienda non vincola il giudice nella qualificazione dell’atto; infatti, l’interesse dei contraenti ad inquadrare una fattispecie in una tipologia negoziale in luogo di un’altra può derivare dal conseguimento di particolari vantaggi (ad esempio, fiscali) irrilevanti nella valutazione giudiziale. Pertanto, la circostanza che uno dei paciscenti individui il contratto come affitto d’azienda non assume valore confessorio circa l’effettiva natura dell’atto, giacché la confessione verte su fatti e non già su qualificazioni giuridiche. Ciò premesso, la Corte passa ad esaminare i criteri che permettono di distinguere tra affitto d’azienda e locazione di immobile ad uso commerciale, iniziando dalla natura dell’azienda.

La natura dell’azienda

La Corte non affronta alcuni degli elementi controversi circa la natura dell’azienda, ad esempio, se debba considerarsi come universitas rerum o iuris o ancora se la compongano solo beni oggetto di diritti reali o anche beni e servizi non organizzabili con gli strumenti della proprietà o dei diritti reali.

I giudici di legittimità si soffermano, invece, sugli elementi fondamentali che compongono l’azienda.

Uno di essi è l’organizzazione come, del resto, si evince dall’art. 2555 c.c.; tale ricostruzione è corroborata dal richiamo di due precedenti di legittimità in materia di usucapione (Cass. S.U. 5087/2014) e successione nei debiti nella cessione di ramo d’azienda (Cass. 13319/2015).

Premesso che l’azienda è composta da una pluralità di beni, il collante è l’attività dell’imprenditore, intesa come organizzazione volta al perseguimento di una data finalità (l’impresa appunto). Quindi, l’elemento che caratterizza l’azienda è l’organizzazione impressa per l’esercizio di un’attività.

Riassumendo:

  • l’azienda è caratterizzata da un complesso unitario di beni,
  • tenuto insieme dall’organizzazione che di questi beni ha fatto l’imprenditore,
  • in vista dell’esercizio dell’impresa.

L’azienda può circolare e la sua circolazione non intacca l’unitarietà del complesso dei beni che la compongono. Pertanto, da quanto sopra si ricava un’ulteriore premessa:

  • l’unitarietà, che caratterizza l’azienda, deve esistere al momento della concessione in godimento a terzi, affinché possa parlarsi di affitto di azienda.

L’organizzazione come elemento informatore dell’azienda

La premessa di cui sopra rappresenta un aspetto fondamentale nella distinzione tra le due fattispecie contrattuali.

Il contratto con cui il cedente conceda al cessionario il godimento di un’azienda presuppone la preesistenza dell’azienda in capo al cedente. Pertanto, è incompatibile con l’affitto d’azienda la cessione in godimento di beni che sarà il cessionario ad organizzare. Quindi, un elemento indefettibile dell’affitto d’azienda consiste nel fatto che oggetto della cessione siano:

  • i beni unitariamente intesi,
  • l’organizzazione dei beni stessi.

Da ciò consegue che se oggetto della cessione è solo un complesso di beni, ma non organizzati ai fini dell’impresa, non si ha cessione d’azienda.

La decisione di merito faceva riferimento alla produttività in fieri dei beni; in altre parole, il complesso dei beni, oggetto della cessione, era potenzialmente produttivo, ma si trattava di una produttività non attuale, ossia inesistente al momento della cessione. La Cassazione precisa come il profilo della produttività, sia essa attuale o potenziale, risulti irrilevante purché sussista una preesistente organizzazione dell’azienda. In altre parole, è necessario che i beni, costituenti l’azienda, al momento della cessione o dell’affitto, siano organizzati verso un fine produttivo, anche non attuale (ossia che può anche iniziare successivamente, ma che dipenda dall’organizzazione impressa dal cedente).

La modifica dell’organizzazione non esclude l’affitto d’azienda

Da quanto sopra, emerge che l’azienda, attualmente produttiva o meno, debba essere composta da un complesso di beni organizzati con finalità d’impresa. L’affittuario è libero di procedere ad una riorganizzazione dei beni e può adibirli anche all’esercizio di una diversa impresa, nondimeno è necessario «che nel complesso dei beni ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l’attitudine […] all’esercizio dell’impresa, sia pure con la successiva integrazione da parte dell’affittuario» (Cass. 10154/ 2016).

Quindi:

  • se l’azienda è esistente al momento del contratto, è ravvisabile la fattispecie di affitto,
  • se l’atto ha ad oggetto singoli beni non organizzati per l’esercizio dell’impresa, che saranno successivamente organizzati dall’avente causa, è ravvisabile la locazione commerciale.

Gli elementi discretivi tra locazione e affitto d’azienda

1) Un elemento discretivo decisivo tra locazione e affitto d’azienda è dato dalla preesistenza dell’impresa, o dalla preesistenza dell’elemento organizzativo sui beni oggetto del contratto. Pertanto, qualora l’impresa sia iniziata dall’avente causa, o sia costui a dare per la prima volta una organizzazione ai beni cedutigli in godimento, non potrà parlarsi di affitto di azienda.

2) Un ulteriore elemento è dato dall’avviamento.

In tal senso, depone anche la lettura dell’art. 2562 c.c. che nel disciplinare l’affitto richiama le norme sull’usufrutto, con il chiaro intento di consentire al dante causa di riottenere un complesso integro nella sua funzionalità e nella sua organizzazione.

3) Infine, rileva l’importanza attribuita all’immobile.

Nel contratto di locazione, l’immobile concesso in godimento assume una posizione di centralità nell’economia contrattuale. Il bene immobile costituisce oggetto autonomo del contratto e risulta assorbente rispetto agli altri elementi che hanno carattere di accessorietà. Per contro, nell’affitto d’azienda, «lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 c.c.» (Cass. 20815/ 2006; Cass. 24376/2017).

Pertanto, è compatibile con il contratto di locazione il fatto che, oltre al godimento dell’immobile, vi siano altre prestazioni accessorie, quali l’uso dell’area comune del centro commerciale, l’uso delle utenze, il godimento delle attrezzature.

È del tutto irrilevante, ai fini della qualificazione del contratto, la circostanza che il bene immobile sia ubicato in un centro commerciale. Da ciò non può inferirsi alcuna presunzione circa l’avviamento aziendale derivante dalla contiguità con gli altri esercizi commerciali. Infatti, ciò che conta è la capacità del singolo commerciante di attrarre la clientela, come la Corte ha ribadito in un precedente (Cass. 18748/2016)[1].

Conclusioni

La Suprema Corte accoglie il ricorso, in quanto il giudice di merito ha commesso un errore di sussunzione della fattispecie concreta in astratta e, quindi, è incorso in violazione di legge (art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c.). I giudici di legittimità ricordano la seguente regola di diritto:

«la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda (o di ramo di essa) è:

1) in primo luogo, nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un’azienda o di un suo ramo;

2) in secondo luogo, ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l’esercizio dell’impresa già dal dante causa,

3) occorre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del bene, restando poi libero l’avente causa di organizzare ex novo un’azienda propria.

E ciò tenendo conto che un complesso di beni organizzato costituisce azienda se i beni sono tali da poter costituire, attraverso l’organizzazione, di cui si è detto, un’azienda vera e propria».

Invece, nel caso di specie, i beni ceduti, insieme al locale, erano costituiti da un massetto, un registratore ed un gabinetto, ossia da cespiti la cui cessione, di per sé, non integra un trasferimento di ramo aziendale.

Fonte: altalex