Che succede in caso di comunione ereditaria, se uno degli eredi non vuol vendere la propria quota o se, al contrario, tutti vogliono vendere e uno solo si oppone?

Una delle attività che meglio riesce agli eredi è litigare. Si litiga per qualsiasi cosa, spesso anche tra fratelli. Se così non fosse, gli studi degli avvocati non sarebbero così pieni di cause ereditarie. Uno dei motivi di maggior attrito, oltre alla divisione del patrimonio del soggetto defunto e all’esatta quantificazione delle varie quote, è la sorte dei beni caduti in successione. Venderli o conservarli? Qui si scontrano le tesi di chi vorrebbe mantenere il patrimonio di famiglia, anche a costo di pagare le tasse e la manutenzione, e chi invece vorrebbe dismettere le proprietà costose e, spesso, infruttifere. Ebbene, che succede se un erede non vuol firmare? Cerchiamo di capire come risolvere la questione senza passare dal tribunale o transitandovi nel modo più indolore possibile.

Se uno dei comproprietari non vuole vendere

Non capita di rado che, all’apertura di una successione conseguente al decesso di un genitore, si verifichino situazioni di comproprietà sullo stesso bene. Si pensi al caso in cui, alla morte del padre, i suoi tre figli acquistino ciascuno, in eredità, una quota sulla casa di famiglia. La quota, come noto, è ideale: non grava cioè su una parte specifica del bene, ma sull’intero immobile. Il che significa che ciascun coerede può usare l’intero bene, rispettando il pari diritto degli altri. Lo stesso esempio si può replicare su qualsiasi altro bene come un’auto, un’opera d’arte, un terreno, ecc.

Fino alla divisione della comunione ereditaria, sussisterà dunque una comproprietà: ciascun erede dovrà partecipare ai costi percependo anche la propria quota di eventuali utili (si pensi a un canone di affitto).

La divisione può avvenire in natura (si pensi a un terreno che possa essere scomposto in varie particelle) o tramite la vendita del bene (in tal caso, a ciascun erede spetterà una parte del prezzo ricavato dalla vendita).

Tra i beni oggetto di una successione c’è anche un’auto di grossa cilindrata. Gli eredi sono tre. Due vorrebbero venderla al miglior offerente (anche un erede), mentre il terzo è incerto se comprare la quota dei fratelli e contesta la possibilità che si instauri una specie di asta competitiva. A distanza di 18 mesi, l’auto risulta ferma in garage, inutilizzabile, e non è ancora stato compiuto nemmeno il passaggio di proprietà dal de cuius agli eredi. Come si può uscire da questa situazione prima che il bene deperisca completamente?

Partiamo subito col dire che, per vendere un bene in comproprietà ci vuole il consenso unanime di tutti i titolari (titolari che, in questo caso, sono gli eredi). Si tratta, infatti, di un atto di straordinaria amministrazione. A prescrivere tale regola è la legge che, all’articolo 1108 del Codice civile, stabilisce che «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione».

Dunque, se un erede non vuol firmare l’atto di vendita, tale vendita non può essere eseguita e tutto si blocca. Si ha, quindi, una sorta di diritto di “veto”.

Ma cosa possono fare gli altri eredi che potrebbero essere pregiudicati da tale situazione? Non si può certo costringere qualcuno, contro la sua stessa volontà, a restare proprietario di un bene. Ecco cosa prevede la legge.

Se un erede non vuol firmare, cosa possono fare gli altri eredi?

La soluzione a questi problemi passa dal tribunale: bisogna cioè ricorrere al giudice, instaurando un procedimento di divisione giudiziale. L’articolo 713, comma 1, del Codice civile, specificamente per le comunioni ereditarie, dispone che «i coeredi possono sempre domandare la divisione» al giudice. La stessa regola vale per qualsiasi altro tipo di comunione, non necessariamente ereditaria. Così, più in generale, l’articolo 1111, comma 1, del Codice civile stabilisce che «ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione».

Nei casi in cui è impossibile raggiungere un accordo sulla divisione, ciascun condividente può proporre una domanda di divisione, indipendentemente dalla volontà degli altri condividenti.

In generale, quando i partecipanti a una comunione (i condividenti), anche di tipo ereditario, concordano di effettuare la divisione del bene o dei beni, la realizzano per via contrattuale (cosiddetta divisione contrattuale).

Se, invece, manca un accordo o se la divisione ereditaria non è stata disciplinata dal testatore, si deve seguire un procedimento regolato dal giudice (divisione giudiziale), che ha lo scopo di accertare il diritto di ciascun condividente allo scioglimento della comunione e di darne concreta attuazione. Tale diritto spetta a ogni condividente nei confronti di tutti gli altri partecipanti.

Oggetto della divisione può essere anche la comunione legale tra i coniugi, che si scioglie principalmente a seguito della loro separazione personale.

Come si divide la proprietà di un bene in comunione tra gli eredi

La domanda di divisione giudiziale va proposta con atto di citazione nei confronti di tutti gli eredi o comproprietari.

La competenza spetta al tribunale del luogo dov’è aperta la successione o, negli altri casi di divisione, del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

La legge prevede due tipi di divisione:

  • quella giudiziale ordinaria che si attiva quando i comproprietari non concordano sul fatto di dividere i beni di cui sono comproprietari oppure non concordano sulle modalità;
  • quella a domanda congiunta che non presuppone una controversia sul diritto alla divisione né sulle quote dei comproprietari né su altre questioni pregiudiziali: si tratta di un procedimento alternativo e semplificato rispetto al primo.

Fonte: Laleggepertutti