Gli interventi normativi degli ultimi anni hanno aiutato a semplificare le aste immobiliari. Grazie a una maggiore trasparenza, pubblicizzazione e facilità d’accesso alle procedure, l’acquisto non è più appannaggio di pochi esperti.
Nonostante si stia ancora attraversando una fase di rodaggio (che comunque non sembra breve) e persistano alcuni incovenienti tecnici, da pochi mesi è anche possibile seguire tutte le fasi delle nuove esecuzioni attraverso il Portale delle vendite pubbliche e partecipare in modalità telematica alle esecuzioni.
Questo non vuol dire che non siano più o meno giustificati e legittimi timori nell’affrontare un iter che comunque pone ancora alcuni paletti che possono spaventare. Di seguito, pur tra molte semplificazioni e senza la pretesa di essere esaustivi, proponiamo una piccola guida essenziale per affrontare l’acquisto di una casa all’asta.
I PASSAGGI OBBLIGATI PER COMPRARE ALL’ASTA IMMOBILIARE
Schema semplificato dell’iter-tipo delle aste immobiliari senza incanto
1. Via preferenziale senza incanto
Una spinta alla semplificazione è arrivata in particolare con la legge 132/2015, con cui sono state ampiamente favorite le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase), che oggi sono la stragrande maggioranza. Il giudice può infatti prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà a un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.
2. L’ordinanza di vendita
Il tipo di asta e le istruzioni per partecipare sono comunque contenute nell’Ordinanza di vendita. In questa, tra le altre cose, il giudice stabilisce il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista a cui è delegata la vendita.
3. Il professionista delegato
Dal 2016 la delega è ormai la prassi – tranne poche e motivate eccezioni decise dal giudice –e a “gestire” le procedure oggi sono notai (delegabili dal 1998), avvocati e commercialisti (dal 2006). Si tratta di un altro elemento che – oltre che liberare i giudici che possono occuparsi di altri procedimenti – semplifica l’approccio da parte dei cittadini, che non si interfacciano più con i Tribunali ma con studi professionali. Questi in alcuni casi si sono riuniti in associazioni e dotati di “sportelli” (sono una quarantina in tutta Italia) a cui i potenziali acquirenti si possono rivolgere per eventuali informazioni.
4. La perizia: leggere con attenzione
Parte integrante dell’ordinanza di vendita è la perizia, sempre consultabile sui siti sui quali il giudice dispone la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista a cui è delegata l’asta. Nella perizia, redatta da un professionista incaricato dal giudice, non si trova solo il valore dell’immobile, ma anche tutti gli elementi utili a ponderare la decisione di partecipare o meno alla gara: planimetria, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no in asta), eventuale presenza di abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuali debiti verso il condominio eccetera.
Fonte: Sole24ore
